Специальный корреспондент РИА Недвижимость
— Анна, расскажите в каком состоянии сейчас рынок проектного финансирования в России? Какой объем выдачи прогнозируете на конец года?— В целом рынок достаточно успешно перешел на новую модель работы. Если говорить о цифрах, то сегодня с использованием проектного финансирования в России возводится порядка 72 миллионов из 98 миллионов квадратных метров жилья. За 9 месяцев текущего года портфель подписанных лимитов проектного финансирования среди российских банков достиг 5,6 триллиона рублей. К концу года ожидаем, что показатель может достичь отметки в 6,5 триллиона рублей.
— Такими же темпами будет прирастать рынок и в 2022 году?
— Поскольку в конце года нас ожидает значительный ввод жилья, а кредитные лимиты закрываются в течение нескольких месяцев после ввода объектов в эксплуатацию, мы можем увидеть снижение темпа роста открытых лимитов в первой половине 2022 года. Но уже через год, по нашим оценкам, 90% и более многоквартирных домов будет строиться с использованием счетов эскроу, 5-7% с использованием собственных средств застройщиков, остальное придется на завершение последних проектов с привлечением средств дольщиков напрямую. Таким образом, рынок проектного финансирования полностью сформируется уже в конце 2022 – начале 2023 года.
— Расскажите о портфеле банка «Дом.РФ»: какую долю этого рынка вы занимаете и как планируете ее наращивать?— Мы финансируем почти треть всех сделок в этом сегменте в России и ежегодно увеличиваем свой кредитный портфель. Если на 1 января текущего года он составлял чуть более 1 триллиона рублей, то на текущий момент превысил отметку в 2 триллиона.
— Сколько застройщиков вы финансируете, и какова в портфеле доля столичных регионов? Есть ли планы расширять географию присутствия?
— Более 60% финансируемого жилья в портфеле банка приходится на региональные проекты, если считать в квадратных метрах. География бизнес-присутствия банка «Дом.РФ» уже превысила 40 регионов и ежегодно расширяется. У нас есть задача обеспечить доступность проектного финансирования на всей территории страны — от Владивостока до Калининграда. Мы предполагаем, что в следующем году сможем расширить список регионов примерно на четверть. Будем активнее покрывать города Центрального федерального округа, Сибирского региона, возможно, выйдем в некоторые новые города Дальнего Востока.
— А как ведет себя сейчас средняя ставка проектного финансирования по рынку? Насколько сильно повлиял на нее рост ключевой ставки?
— Актуальные средние ставки кредитования проектов с эскроу почти полностью определяются уровнем продаж квартир и привлечением застройщиком средств на эскроу-счета: чем лучше продаются квартиры в строящихся домах, тем ниже ставка. Если говорить о текущем уровне среднерыночных ставок, то, согласно статистике ЦБ, в третьем квартале они выросли с 2,9% до 3,3% годовых. На это повлияло и снижение уровня покрытия эскроу, и ввод в эксплуатацию проектов с высоким покрытием, а также некоторое охлаждение спроса на жилье, которое мы наблюдали в третьем квартале в связи с корректировкой льготной ипотеки на новостройки.
— А прогнозируемая ставка на следующий год?
— Думаю, с учетом всех факторов, ставка должна будет незначительно расти, но по-прежнему останется вполне комфортной для застройщиков на уровне около 4%.
— Какие риски с точки зрения проектного финансирования сегодня есть у банков, в том числе у вашего, на фоне пандемии?— Основная опасность в этот период состоит в давлении рыночных факторов на рентабельность проектов, которое мы объективно наблюдаем и которое приводит или может приводить к снижению финансовой устойчивости банков.
— Вы упомянули возможное в текущей структуре рынка снижение финансовой устойчивости. А появились ли где-либо проблемные проекты, реализующиеся по новой схеме?
— В портфеле любого банка всегда есть небольшая доля проектов, которые по определенным причинам потеряли свою устойчивость и не могут в оговоренном графике обслуживать свой долг. При чем эти причины не обязательно связаны с пандемией. Есть уже известный проект в Мурино Ленинградской области. Там разработан план мероприятий, предусматривающий завершение строительства. Стратегия реализуется, в том числе, путём получения операционного и акционерного контроля. Банк делает все, чтобы способствовать решению этой ситуации. Важно, что эти проблемы не означают вероятность появления обманутых дольщиков – ни в настоящем моменте, ни в будущем.
— Из этого можно сделать вывод, что механизм проектного финансирования настолько эффективно обезопасил рынок, что появление обманутых дольщиков теперь невозможно в принципе?
— Сейчас, спустя уже продолжительное время после перехода на эту систему работы, можно с полной уверенностью утверждать, что механизм проектного финансирования максимально минимизировал риски для конечного покупателя. Период пандемии и то, как банки беспрерывно продолжали осуществлять финансирование, несмотря на локдауны и рыночные шоки, также это демонстрируют. Является ли механизм совершенным? Наверное, даже совершенство оставляет возможности для улучшений.
— А нужны ли в это пандемийное время какие-то новые продукты, льготные программы и условия для застройщиков? Готовите ли вы что-либо по этому направлению?
— Пакет государственных мер поддержки очень помогал и помогает отрасли. Спрос поддерживала льготная ипотека, помогала и программа льготного кредитования от Минэкономразвития, успешно функционирует программа поддержки низкомаржинальных проектов. Сейчас у нас в портфеле почти 44% кредитов выдано с теми или иными мерами господдержки.
Если говорить о мерах, разрабатываемых непосредственно банками с учетом того, что часть программ сейчас становится менее доступной для застройщиков, то востребованы коммерческие программы поддержки спроса – снижение ставок для ипотечных покупателей квартир за счет средств застройщиков: прямо или косвенно, в том числе за счет проектного кредита. Мы такие программы разработали и предлагаем нашим клиентам целую палитру вариантов сегодня.
— А вообще активны ли сегодня застройщики? И появилась ли большая конкуренция между банками за них?
— Одним из показателей, позволяющим объективно оценить адаптацию застройщиков к новому процессу, является повышение конверсии из холодной заявки на кредит в подписанный договор. Эта распространённая банковская метрика позволяет оценить, насколько вероятно получение кредита в конкретном банке при подаче заявки. В целом можно сказать, что у застройщиков сегодня существенно меньше трудностей возникает при получении проектного финансирования. В начале реформы они испытывали проблемы со сбором полного комплекта документов, конверсия из заявки в подписанный договор была невысокой и мало прогнозируемой.
На текущий момент конверсия у нас в банке выросла на 61%, сейчас застройщики не только знают, какие требования к проектам предъявляют банки, они стали подавать заявки сразу в несколько банков и после выбирают наилучшее предложение. Конкуренция среди банков за качественные проекты и дальше будет усиливаться, банкам придется внедрять новые технологические платформенные решения, расширять ассортимент предлагаемых продуктов, дополнять текущий продукт новыми опциями.
— Сколько времени в среднем уходит на предоставление одного кредита? Есть перспективы снизить сроки?
— Скорость принятия решения и гибкость в подходе к индивидуальным сделкам – объективно наша сильная сторона. Существуют две общепринятые банковские метрики при кредитовании – это «время до решения» и «время до денег». Важно отметить, что мы с нуля за 2 года выстроили процессы так, что в 2021 году подписали около 1 триллиона новых кредитных договоров. Вторая метрика, «время до денег» – это как быстро застройщик может подготовиться к строительству. С того момента, как стороны окончательно договорились, начинается период выполнения прописанных в кредитном договоре отлагательных условий. Что касается срока, то здесь нет «средней температуры по больнице», все зависит от тех условий, которые застройщик и банк между собой согласовали.
— Власти могут распространить механизм проектного финансирования и на рынок ИЖС. Будет ли он аналогичен или будет немного иным?— У нас уже есть финансируемые проекты ИЖС. Первый был в Ленинградской области, и сейчас на рассмотрении еще порядка 10 проектов в разных регионах.
Мы как банк полагаем, что рынок ИЖС абсолютно точно нуждается в таком инструменте для качественного рынка. При этом есть у рынка индивидуальных домов и некоторые особенности, и каждый проект ИЖС требует своего подхода и решений. Конечно, будут некоторые отличия от условий проектного финансирования для многоквартирных домов: вопросы общего имущества, разделение проекта на этапы/очереди, в соответствии с которыми будут раскрываться счета эскроу, но основные преимущества – как для застройщиков, так и для покупателей – останутся неизменными. Также мы надеемся, что это поможет привлечь к работе крупных федеральных застройщиков, а без их прихода активное развитие этого рынка вряд ли возможно.
— Есть ли у вас планы по запуску «зеленых» кредитов для девелоперов?
— Сейчас мы работаем над стандартами «зеленых проектов» в строительной отрасли — «Дом.РФ» разрабатывает соответствующий ГОСТ, а в системе наш.дом.рф уже маркируются «зеленые» дома. У нас есть «зеленые» кредиты, если говорить про характеристики объектов, строительство которых мы финансируем. С учетом движения в сторону экологичности и принципов устойчивого развития специальные условия в ближайшем будущем будут появляться. При этом важна поддержка правительства и Банка России для развития «зеленого» кредитования как на рынке ипотеки, так и на рынке проектного финансирования. В целом стандарты «зелености» пока только разрабатываются, и говорить о конкретных решениях еще рано.
Беседовала Ольга ГАХОКИДЗЕ
